Нийслэл Улаанбаатар хотын зэх зээлд хэрэгжиж буй шинэ орон сууцны дундаж үнэ сүүлийн гурван жилд 8.0 орчим хувиар өссөн байна. Тодруулбал шинэ орон сууцны м/кв-ын үнэ 2022 оны эхэнд 3.390 орчим сая төгрөг байсан бол 2024 эцэст 3.680 сая төгрөг болсныг “Тэнхлэг зууч”- мэдээлэв. Энэ өсөлт 2028 он буюу таван жилийн дараа 4.836 сая төгрөг болж 2023 оныхоос 26.6 хувиар өсөх таамагтай гэжээ. Зах зээлийн зарчмаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жил ирэх тусам өсөх нь мэдээж. Гэхдээ үнийн өсөлтийг эрэлт, нийлүүлэлт болон үнэ, орлогын харьцаагаар зохицуулж болох зүй тогтолтой. Нийлүүлэлт багасаж, эрэлт ихсэх тусам үнэ өсдөг. Тэгвэл шинээр ашиглалтад орох орон сууцны тоо хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийн хэмжээнээс хамаардаг байх нь. Тухайлбал, ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийн санхүүжүүлэлтийн хэмжээнээс шалтгаалсан байгаа юм. Хөтөлбөр эхэлсэн 2013-2016 онд шинээр ашиглалтад орсон орон сууцны хэмжээ 18-26 орчим мянгад хүрч байсан бол зээл олголт саарсан 2017-2020 оны хооронд нийлүүлэлт хоёр дахин буурч 11-15 мянгад байжээ. Харин сүүлийн гурван жилд санхүүжилтийн хэмжээ бага зэрэг нэмэгдсэн ч энэ нь эрэлтээ давах хэмжээнд хүрч барилга баригдаагүй аж. Эндээс юуг хэлэх гээд байна вэ гэхээр ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн хэмжээнээс хамаарч шинэ орон сууцны тоо буюу нийлүүлэлт хамаардаг байх нь. Тэгэхээр манай улсад орон сууцны эрэлт нь нийлүүлэлтээсээ давсан байгаа нь үл хөдлөхийн хөрөнгийн үнийн өсөлтөд голлон нөлөөлсөн байх нь. 2025 онд ипотекийн зээлийн санхүүжилтэд 1.2 их наяд төгрөг төсөвлөсөн. Хэдийгээр санхүүжилтийн эх үүсвэр нэмэгдэж буй нь сайн ч орон сууцны үнэ өсөхөд нөлөөлнө гэдэг энэ хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх механизм буруу байгааг илтгэнэ. Нөгөөтэйгүүр, санхүүжилт нэмэгдсэнээр орон сууцны үнэд хөөсрөлт үүсэж буйг үгүйсгэхгүй.
Тиймээс санхүүжилтийн хэмжээ нэмэгдэж буй нь барилгын компаниуд орон сууцны хөтөлбөрөө үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх хэрэгцээ үүсэхээр байна.
Нөгөөтээгүүр, ипотекийн хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөрөөр гэр хорооллын иргэдээ орон сууцанд хамруулах зорилготой төрийн бодлого орон сууцны үнийн өсөлтөөр хумигдах магадлал өндөр болох нь. Хэдийгээр энэ онд санхүүжилтийн эх үүсвэр нэмэгдсэн хэдий ч ойрын хугацаанд энэ хөтөлбөрийн хэрэгжилтийн бүтцэд өөрчлөлт оруулах, сайжруулахгүйгээр зорилтод бүлгээ орон сууцанд хамруулах бодлого биелэгдэхгүй нөхцөлд байгааг СЭЗИС-ийн багш нарын хийсэн судалгаа харуулсан.
Иргэд найман жилийн орлогоо бүтэн хадгалснаар орон сууцтай болох нь
Иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар ямар түвшинд байгааг орон сууцны үнэ, өрхийн орлогын харьцаагаар нь харвал Улаанбаатар хотод орон сууны үнэ, өрхийн орлогын харьцаа 6.7-9.3 хувийн хооронд хэлбэлзэж байгаа нь огт хүртээмжгүй буюу худалдан авах чадвар муу гэж “Тэнхлэг зууч” болон Статистикийн үндэсний хорооны өрхийн орлогын үзүүлэлтээс харж болохоор байна. Олон улсын зохистой түвшнээс 2-3 дахин өндөр байна. 2017-2020 оны хооронд энэ харьцаа 7:2 хувь харьцангуй бага байжээ. Харин 2023-2024 онд 7.8 байгаа нь нэг өрх ойролцоогоор найман жилийн орлогоо бүтнээр нь хадгалж байж орон сууц худалдан авах боломжтойг харуулж байна. Тэгэхээр өрхийн орлогын өсөлт,орон сууцны үнийн өсөлтөөс илүү байгааг харуулж байна. Өнгөрсөн оны эцэст өрхийн сарын орлого 2.3 сая төгрөг байна. Тэгвэл өнөөдрийн шинэ орон сууцны нэг м/кв ханшаар орон сууц худалдан авъя гэвэл өрхийн сарын орлогыг 6.1 сая төгрөг буюу жилийн 73.8 сая төгрөгт хүргэж одоогийн түвшнээс 2.6 дахин өсгөснөөр байртай болох дүр зурагтай. Эсвэл орон сууцны үнийг ийм хэмжээгээр буулгах нөхцөл үүснэ.
Ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн хөтөлбөр хэрэгжсэн 10 жилийн хугацаанд өрхийн орлого 2.2 дахин өссөн байна. Харин орон сууцны үнийн өсөлт хоёр дахин өсжээ. Тэгвэл сүүлийн гурван жилд өрхийн орлого нэмэгдээгүй бол харин орон сууцны үнэ ийнхүү 7.8 хувиар өссөн нь зохист харьцаа алдагдахад хүрээд буйг судалгаа, эдийн засагч нар хэлж байгаа юм.
Төгрөгийн ханш сулрахад орон сууцны үнэ өсөж байна
Үнийн өсөлтийг шатахууны үнэтэй харьцуулбал дээрх хугацаанд 1.5 дахин өссөн байна. Орон сууцны медиан үнэ 2013 онд 73 мянган ам.доллар байсан бол 2023 онд 64 ам.доллар болж сүүлийн 11 жилийн хугацаанд 12 хувиар буурсан. Энэ нь төгрөгийн ханш сулрахад орон сууцны үнэ өсжээ. Нэг талаас орон сууцыг хөрөнгө оруулалт гэвэл төгрөг сулрахад үл хөдлөхийг оролцуулан бүх төрлийн хөрөнгийн үнэлгээ өссөн аж. Түүнчлэн барилгын материалын импортын орц үнэд орж зардал өссөн нь орон сууцны үнэ өсөх шалтгаан болжээ.
Ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэд урьдчилгаа төлбөрөө цуглуулах гэж дор хаяж 3-5 жил болдог гэсэн судалгааг СЭЗИС-ийн багш нарын хийсэн тайланд дурдсан байдаг. Энэ нь дунджаар 2.2 сая төгрөгийн өрхийн орлоготой иргэдийн дунд хийсэн судалгаа. Харин өрхийн орлого, үнийн зохистой харьцаагаар бол найман жил хүлээх болж байна. Тэгэхээр ипотекийн хөнгөлөлтэй хүүтэй зээлийн санхүүжилтийн зах зээлийн бүтэц муу байснаас үүдэлтэй зорилтод бүлгээ орон сууцанд хамруулах улсын бодлого анхны агуулгаа алдсан нь эндээс харагдаж байна. Одоо бүтцийг сайжруулах тухай салбар яамдын сайд нар ярилцаж байгаа бололтой. Учир нь хэд, хэдэн шалтгаантай. Хамгийн эхэнд санхүүжилтийн эх үүсвэрийг хангалттай байлгах шаардлага үүсэж байна. Ингэхийн тулд нэгдүгээрт, урьдчилгаа төлбөрөө богино хугацаанд бүрдүүлэх боломжтой хэсгийг өөр журмаар. Боломж бага удаан хугацаа шаардагдах зорилтод хэсгээ тусад нь өөр журмаар зохицуулах, сайжруулах шаардлагатай болж байна. Хоёрдугаарт, ипотекийн зээлийн хүүг зах зээлийн зарчмаар нь тогтоовол урт хугацаандаа эх үүсвэр, санхүүжилт татах хөрөнгө оруулагч нар гарч ирэх боломж бүрдэнэ. Мөн м/кв-ын дээд хэмжээг 50-80 гэж тогтоох нь буруу гэдгийг ч судлаач, эдийн засагч хэлж байна. Өөрөөр хэлбэл, ингэж багаар тогтоосноор боломжтой хэсэг нь худалдан авч улмаар түрээсийн байрны үнэ өсөх гол шалтгаан болж байгааг хэлсэн. Ерөнхийдөө ипотекийн зээлийг санхүүжүүлэх эх үүсвэр татахад юун түрүүнд төрөөс тогтоосон 6-8 хувийн хүү саад болдог. Тодруулбал, зах зээлийн зарчмаар тогтоогүй хүү хөрөнгө оруулагчдад төдийлөн ашигтай байдаггүйтэй холбоотой. Нөгөөтээгүүр, зах зээлийн зарчмаар тогтсон одоогийн арилжааны банкнуудын олгож буй орон сууцны зээлийн хүү 14 хувьтай байна. Энэ хэмжээнд хүргээд эх үүсвэрээ найдвартай татсаар байх аваас ипотекийн зээл сонгодог хэлбэрээр хэрэгжих аж. Өөрөөр хэлбэл, урьдчилгаа 30 хувиа бүрдүүлэх гэж 5-8 жил хүлээх зуур үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ жилээс жилд өссөөр зах зээлийн үеийн хүүтэй зээлээр авсантай хэдэн жилийн дараа дүйцэхээр үнээр орон сууцаа худалдан авахаар нөхцөл үүсэхийг ч мэргэжилтнүүд анхааруулж байгаа юм. Ингэхээр төр эсвэл үүнд зохицуулалт хийх шаардлага үүссэн.
Эх сурвалж: “Зууны мэдээ” сонин
2025 ОНЫ НЭГДҮГЭЭР САРЫН 23. ПҮРЭВ ГАРАГ. № 14 (7510)
